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10大纠结的财务问题,该如何解决?

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分享者:licai2012

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10大纠结的财务问题,该如何解决?

  两难问题是最让人纠结,也最难解决的问题。在特殊的年龄段,我们同样也会陷入类似的两难困境—该租房还是买房?该在小公司发展,还是去大公司当螺丝钉?该选择在职业发展黄金时期生孩子吗?它意味着现在的职位可能被他人取代,而且未来还是未知数。老家的父母年事已高,需要照顾,二线城市生活成本更低压力稍小,无论是出于个人发展,还是家庭考虑,是该回到二线城市,还是坚持在大城市打拼,找机会把父母接到身边?

  这些两难问题常常没有标准答案。但我们为你思考了那些看起来复杂得要命的事情—采访三十岁左右的人群,归纳出15个困扰他们的两难问题,分析不同选择的前提、成本、收益及影响。根据我们的分析结果,你可以自己权衡到底该怎么办。

  想要同时解决所有问题也不现实。在处理问题前,你更有必要先分清问题的轻重缓急。管理学家史蒂芬?科维(Stephen R. Covey)提出了时间管理象限工作法,把问题按重要和紧急程度排列整理,它可以帮你理清思路。我们将这15个问题也放入四个象限中,你可以根据你的情况调整这个To-Do List。Do this or that,也许并没那么难。

  Q1

  房价跌了,该租房还是买房?

  去租房吧!

  虽然房价在严厉调控的作用下已经下跌,一线城市的房租仍在稳定上涨,但是,单纯从居住消费的角度来说,目前在中国租房仍然比买房划算。

  根据上海易居房地产研究院测算,北京、上海等一线城市的住房租售比大概在1:400,中心城区更为突出,甚至超过1:500。租售比表示的是月租金和房产总价的比值。

  国际通行标准认为,合理的房屋租售比在1:200到1:300之间。比值越高,说明房产的投资价值越高,买房获利更丰厚;比值越低,说明房产的投资价值越小,租房更划算。如果换算成百分比来表示,租售比低于4.5%,说明该地区的房价存在泡沫;比值高于5.5%,则升值潜力大。

  以一线城市市中心的一套两居室住房为例,北京、上海目前的情况是:如果市场售价180万元,则月租金水平在3600元左右。但是如果按照国际通行的租售比标准,这套房子在租金不变的情况下,要降到108万元以下,才会被认为是合理的价格。

  目前,5年期以上人民币贷款年利率为7.05%,2010年各样本城市的住宅租售比水平均低于5年以上个人住房贷款利率。

  也就是说,要想贷款买房,并且靠以租养房来长期投资,就亏大了—租金根本不够还贷款的,收益是个负数。

  去买房吧!

  即使是自住,也对房产增值抱有期待。和3年翻一倍的房价相比,利息算什么?况且,房租不也是年年涨吗?

  2012年新年前两个月,16家标杆房企1月份销售业绩总额不足300亿元,不及前一年同期销售金额的一半。由于房企债务在2012年第二季度集中到期,安信证券研究中心认为,第二季度将是房企资金链最危险的时期。承受着业绩压力和资金压力,部分房企开始酝酿新一轮降价以刺激成交,这时,也是适合买房的时机。

  上海易居房地产研究院的统计数据也显示,上海市一手商品住宅成交均价走势从2011年5月开始发生逆转,进入下降通道。

  截至2012年2月,全市成交均价因为降价楼盘的大量出现,已经比8个月前的最高峰下跌了27%。对市场在售楼盘的抽样调查也显示,目前上海全市85%以上的新盘价格均显示为降价或者价格与过去持平。

  10年来,房价涨多跌少。2010年开始,政府调控了2年多才算把疯涨的房价摁住了。去年信贷全面紧缩实际影响了购买能力,今年开始政策明确支持而且只支持首套房信贷,恢复8.5折的利率折扣,一线城市降价的房子又大多是中低价、你负担得起的,还有什么理由拿着首付款迟疑呢?

  Q2

  我是该提前还贷,还是继续每月还贷计划?

  提前还贷吧!

  在还款的前几年,主要都在还利息,尤其是房贷利率在9折以上,甚至超过基准利率的,还得就更多。考虑提前还贷吧,越早开始越好,在大多数银行规定的还款满1年后提前还贷免交违约金最划算。

  在还贷的第13个月(第2年)就提前还掉一部分本金,选择“缩短还款期限,月还款额不变”的方式,节省的总利息比“减少月还款额,还款期不变”的方式多。所以,缩短还款时间是降利息的最有效办法。还得越晚,节省的利息就越少。等额本息还款法如果过了还款期一半,等额本金还款法过了还款期的1/4,提前还贷就省不了多少利息了。

  继续按月还款!

  如果你的房贷享受7折或8折的利率,那么即使按照目前已经上调到7.05%的5年期以上贷款基准利率,实际打折后利率为4.93%到5.64%。那还是继续按月还款吧!

  即使你有闲钱20万元,提前还款也最多节省18.5万元的利息,而这20万元即便放在银行里存18年,复利操作,按照目前的人民币整存整取的利率,到期总利息是27.7万元。

  有了大额资金,放在银行做定期储蓄当然只是中下策,如何获得稳定回报和收益才是关键。可以根据家庭收支情况和风险承受能力,用这20万元配置家庭投资。

  Q3

  我是该趁职场开端先计划要孩子,还是等到事业有成再生?

  在职场起步阶段要孩子

  以大学毕业22岁计算,进入职场的前三年被认为是职业起步阶段,收入不高。这时候生孩子的机会成本最低。根据太和顾问统计,2011年一线城市大学本科毕业生第一年平均薪资3200元左右,第二年转正后增长15%。按照这个数据计算,同龄的夫妻两个人在25岁之前年收入9万元,根据国家统计局《中国统计年鉴-2011》的数据,估算两个人的家庭支出在4.5万元左右。同时,至少需准备3万元的生活准备金。孩子出生后每年花销将增加2.5万元左右,这时,家庭月收入刚好负担每个月的支出。有利因素是这时候双方父母相对年轻,有他们帮忙带孩子,重返职场的时间不会拖得太久。

  等事业有成再要孩子

  要做到“事业有成”,至少需要8至10年的时间,而30岁以后生育,最大的优势是经济基础比较扎实,但由于薪资变高,生育的机会成本也随之变高—至少1年的收入8万元。管理咨询公司合益(Hay)集团和人力资源咨询公司华信惠悦发布的《2005年中国大陆地区整体奖酬调研报告》显示,2006年到2011年,中国企业平均年加薪幅度在7.5%到8%,那么现在家庭年收入9万元在8至10年后会增长到16.5万元至19万元。此时生孩子所需的花销不是太大的问题。不过高龄产妇的生育费用明显高于25岁产妇,此时父母年龄偏大,照顾孩子力不从心,而请一个不错的育儿保姆每月的开销也省不了。

  Q4

  买房,要一次到位,还是先买小再换大?

  先买小房,日后置换

  不想把鸡蛋都放在一个篮子里?先买小房,过几年再置换。

  以北京、上海等一线城市房价的整体情况为例,地段较偏、面积50平方米左右的一居室,一手房价100万元左右。首次购房者购买,首付最低三成,享受最低8.5折的利率优惠。买这套房,首付准备30万元,贷款70万元,申请20年期商业贷款,采用等额本息还款方法,每月还款额5000元。

  5年间,归还本金9.6万元,已支付的利息总额是23万元。卖掉,购入200万元的大房子。这套房被视为家庭第二套房,首付最低六成,利率上浮1.1倍。假定小房子以130万元卖出,还清剩余贷款本金,到手70万元。

  大房子首付130万元,同样贷款70万元,申请20年期商业贷款,等额本息还款,月还款额5750元,20年利息总额68万元。

  至此,买这两套房付出的利息成本一共91万元。

  而购买第一套小房通常只要支付1%的契税即1万元,卖出时满5年不缴税。买二套房时,也假定为一手房交易,则需缴1.5%即3万元的契税。

  至此,买卖两套房的契税支出最少4万元。如果两套房都是二手房的话,还要多交3万元的中介费。

  以98万元的购买成本,用5年的时间差缓冲资金压力,方便挪出资金来配置其他投资,但对第二次买房的首付要求比较高,小房卖掉以后到手70万元,还需要再追加60万元的首付款。

  一步到位,买大房

  如果是一步到位买大房呢?两房两厅、面积在90平方米左右、位置相对较好的房子,基本能够满足家庭的生活自住需求,同样以一线城市、200万元以上的住房为例,按照首付三成,贷款8.5折利率优惠,20年期的等额本息还款,200万元的房子首付60万元,贷款额高达140万元,月还款1万元,利息总额100万元。

  税费方面,主要缴纳1.5%的契税3万元。由此,一步到位要付出的全部成本是100+3=103万元。

  对于首付资金不多但高收入的家庭来说,一步到位买大房的好处是用较低的首付买到目标房产,也省掉来回买卖置换的麻烦。另外,避开了第二次买房的高首付门槛和上浮1.1倍的高利率。

  但是,想要买房一步到位,至少要先准备65万元,而且按照月还款额不能高于家庭月收入50%的国际警戒线,家庭月收入要高于2万元才能通过银行贷款审批。否则家庭负债率太高,万一遇到失业等意外,房贷断供会影响个人信用,连续拖欠还款,房子会被银行强行拍卖。

  这两年政府严厉打击住宅市场投资投机行为,房价已经开始回落。从中长期的角度来看,房地产市场的价格将趋于稳定、小幅增长。市场动荡的时候,房屋的总价越高,受房价总体涨跌影响就越大。单纯从价格变化看,如果市场普降20%,那么100万元的房产市值缩水了20万元,200万元的房产则蒸发40万元。所以,在房地产市场价格走平、下跌的时候,一步到位买大房在短期内可能要面临更大的风险。

  Q5

  我是该把父母接到身边,还是让他们留在老家?

  把父母接到身边

  你必须知道的一个现实状况是,父母来了,但他们的社保、医保关系却来不了。在你身边,养老金还能正常领取,但是却不能在你的城市享受医保福利。一生病就回老家看显然不现实,你要做的是给父母准备一笔足以承受他们10年后大病医疗费用的资金,考虑到通货膨胀因素,这笔资金到时最好是30万元以上。从现在开始,以10万元作为父母医疗金的基础,坚持做中等风险的投资,并在10年间逢低追加,10年后逐渐转成灵活支取的低风险理财产品。父母来了,如果房子住不下,或者全家换租一套大些的房子,或者为他们在附近租房住。最好把父母在老家的房子出租,贴补现在的房租。

  让他们留在老家

  留在老家,最近几年你还不必担心,但是十几年后,等到他们年过70,没有子女在身边照顾,总是让人不放心。

  养老金、医保齐全,父母留在老家,将来没有人照顾是很大的问题,即使有医疗保险,大病也需要先垫付再报销。因此,你除了给父母准备一笔医疗垫付资金,还需要每月预留1000元至2000元,将来父母行动不便需要雇佣家政服务人员的时候,贴补家政服务人员的工资。如果可能,最好关注父母的财务状况,帮他们规避可能出现的财务风险。

  当然,如果到时候你的收入可以在自己的家庭开支外,轻松承担父母的这类开销,那就再好不过了。

  Q6

  为孩子移民,还是事业为重留在国内发展?

  为了孩子,移民吧!

  如果投资移民,以美国申请核准时间最短、资格条件限制最少的EB-5项目为例,投资移民要向美国投资移民区域中心投资一般为5年期限的50万至100万美元(约合人民币320万元至640万元),近年条件解除率90%左右,意味着90%左右的持2年期有条件限制绿卡的人在移民申请获批满5年时开始回收投资本金。根据上海市外联因私出入境服务有限公司的统计,以会计和IT业者为例,这两类技术移民在主流移民国的年薪一般为35万元。移民中介费、项目管理费、律师费、资料费、体检费、保证金等各项移民费用,3至4口之家至少需要准备40万元。3到4口之家一年的中等生活水平生活费在20万元至30万元。尽管生活费不低,但好在主流移民目的地—北美的儿童福利不错,从孩子出生开始可以申请每月领取约合人民币2500元至4000元的补贴,直到年满18岁。由于实行12年制义务教育,从小学到中等公立大学毕业,北美国家的学费约合人民币5万元。而且,以永久居留者身份申请到奖学金的几率大大增加。

  留在国内发展!

  好处是,经济压力没那么大,事业发展的机会也更多。根据智联招聘薪酬数据研究中心的2011年度薪酬报告,从2011年的薪酬涨幅看,IT业多在10%以上,金融类的职位年均涨幅也在10%左右。尽管总是有人嚷嚷国内物价比美国还高,但实际情况是,国内一线城市一年10万元左右的中等收入家庭的支出水平,远低于北美国家中等收入家庭的支出水平。而且,在国内接受高等教育的费用总体来说并不高,但由于儿童福利薄弱,子女养育、教育费用几乎全部由个人承担。

  Q7

  我是该买指数基金,还是买一个主动管理型基金?

  指数型基金

  常有人说,即便是一边嚼着口香糖一边开车都觉得困难的傻瓜也可以轻松驾驭它。美国投资大师伯顿?麦基尔在《漫步华尔街》中也承认,投资指数基金就是一种“傻瓜投资法”,实际上投资者是市场“拖”着走的。

  如果说获得市场平均收益水平对你来说已经够好了,而且你也不打算为投资浪费太多精力,那么定投指数型基金将是你最好的选择。从长期回报的角度看,指数型基金的表现确实不错,标普500指数战胜过大部分投资专家。美国第二大基金公司先锋集团曾做过统计,截至1997年,75%以上的主动型基金在35年间,业绩不如标普500指数。

  在中国恰恰相反,指数基金的回报在任何时期都不是最好的,2004年到2006年,股市从熊市转为牛市时,在回报为正的83只基金中,业绩最好的华安中国A股增强指数以100.39%的回报率仅名列43位,而当股市从牛市转为熊市时,有近一半的指数基金在5年内的回报低于8%,它们一起为基金排名垫底。

  从2004年到2011年整个时间段来看,业绩最好的指数基金也仅仅排在中间位置,在83只收益为正的基金中,融通深证100指数(161604,基金吧)以164.82%的回报率位列45位,而前33位的回报率都超过200%。

  也就是说,你承担低风险的代价就是低回报。尽管如此,指数型基金也有一个不可比拟的优势,那就是费率低,因为它完全复制指数,只要按照指数中各股的权重购入股票即可,不用经常去买卖股票,因此管理成本要低一些,托管费、管理费在1.2%左右,交易成本在1.8%左右。在国内买指数基金很容易选择,一般只要买只跟踪沪深300、且稍有些历史的知名基金就好,比如嘉实沪深300(160706,基金吧)或者博时沪深300,然后你就能躺着获得沪深300带来的平均回报了。

  众所周知,消极的指数基金以低换手率和低成本在市场中取胜,不过当市场行情不好时,它还是显得颇不乐观。2011年市场整体大幅下跌,受影响最大的便是指数型基金。

  主动管理型基金

  如果你想要获得超过市场平均水平的回报,或者以更大概率获得高回报,仍旧应该投资主动管理型基金。

  虽说按照伯顿?麦基尔的“随即游走”理论,职业分析师管理的投资组合所带来的回报,不会比通过向金融版面投飞镖所构建的投资组合好到哪去。但我们还是得承认,在基金管理领域有很多颇具才能的管理人,他们精明、富有经验、理解固定收入市场的运作规律。那些远远超越市场平均水平的收益表现还是出自于明星基金经理之手。

  掌管麦哲伦基金13年的彼得?林奇,年复合收益率为29%,1979到1980年间,基金的收益增长率几乎高于标准普尔指数的涨幅两到三倍。

  2010年,国内上证指数跌幅达14%,基金的平均收益率远高于大盘,这也是基金经理的投资管理能力在发挥作用。

  根据上海财汇的数据,在2007年到2011年间,大盘经历了从最高点走向最低点的过程,而主动管理型基金的收益明显好于指数基金的表现。大部分的指数基金在这一时期都还在垫底。

  这其实是个普遍规律,熊市时主动管理型基金的业绩要更好。当大盘整体下跌时,主动管理型基金会主动出击,更好地抓住投资机会,而且还会将仓位降到很低的水平,跑输指数的概率也大大降低。

  不过需要注意的是,主动管理型基金因为存在较高的换手率,所以交易成本与管理成本都要高于指数型基金,尽管差距有时可能只有1到2个点,看上去并不大,但你要想想,将近1%的差距,在回报不过5%的年份里要有多么重要—它差不多相当于你收益的20%了。

  而且相对于指数型基金,你在挑选基金时也没那么轻省了,想要挑到一只回报理想的主动管理型基金,需要的不仅是专业知识、技巧、经验,同时也需要一些运气,在投资判断上,你需要有选股的眼光。另外,不可或缺的,也是要踩对入市的时机。

  Q8

  我该做长线投资,还是关注短线机会?

  长线投资

  长线投资是价值投资理念的体现。巴菲特认为,预测明天的涨跌是件风险极高的事,无异于抛硬币,赢的概率只有50%,但如果进行长线投资,那么投资风险也会大幅降低。他是最有说服力的长期投资者,从1959年到2004年的45年间,他的年均收益率为26%。

  曾创立美国最大指数基金管理公司先锋集团的杰克?鲍格尔认为长线的期限,短则几年,长则几十年。他认为只有在相当长的时间内,才可以剔除由于投机引起的市场波动,揭示投资真实的收益和风险。

  除了降低风险,时间带来的可怕复利也是长期投资最诱人的地方。下图比较了将钱用于长期投资股票和常年定期储蓄的差别。

  从中我们不难看出,长线投资能够有效地积累财富,但这仍然需要前提。

  首先,用于投资的资金是你最闲的钱,长时间内不会使用,而投资的目的是为你十几年或几十年后的需求做准备,在这种情况下,显然长线投资更适合你,而定投基金便是一种比较简单易行的长线投资方法,通过平均投资,降低买入时点不佳的风险。

  另外更重要的是,长线投资并不是随便买入什么股票就不撒手,还是应该选择值得长线投资的公司买入,还记得我们上期介绍的10只牛股吗?在选对股票的前提下,才能得到10年超过1000%的回报。通过长期持有,你获得的也就不仅仅只是价格上涨带来的回报,还包括股息与分红,它们也是你收益中相当重要的一部分。

  短线投资

  希望依靠股价的短期波动获利,本身就属于不靠谱的投机行为,高昂的手续费还会吞噬掉你可怜收益的一大部分。因此在经典的投资理论中,都不会倡导短线投资。但是,这并不代表没有短期投资机会,就像今年年初股市的反弹。

  需要提醒你注意的是,如果一只股票在短时内上涨得离谱,这其实已经超出了估值恢复的范围,变得估值偏高,此时选择入场或继续持有,都不是明智的举动。

  另外,某些投资品本来就存在较大投机性,因此价格并非随着时间的增加就一定会上涨。比如期货,它依靠价格的波动获得收入,在做多做空两股力量交织下,持有时间越长,你的风险也就越大。如果掌握某些商品的价格波动规律,如春季多为建筑业的开工期,往往钢材的需求量会增大,此前做多钢材,便可能在短期获利。

  如果你对资金的流动性要求较高,在短期内某个不确定的时间,确定要有大笔支出,那么在这段时间内进行短期投资,也是至理名言“Money never sleeps”的现实应用。

  在这一前提下,你最好不进行短期收益过于不定、风险较高的投资,而应该以投资现金等价物为主。如货币市场基金,2011年的年化收益率在2%至4.5%之间,但因为可以自由赎回,且不收手续费,因此可以作为活期存款的替代品。银行的无固定期限理财产品的流动性也很高,投资者T+0赎回,收益率可达活期存款的4至6倍,甚至更高。还有七天通知存款,5万的门槛,年化收益为1.49%。

  对于这类投资,时间与收益成正比,所以短线投资无法带来“令人意想不到”的效果。

  Q9

  我有50万元闲置资金,是该用它做投资,或干脆投资房产首付?

  房产首付

  先要明确,你不能光凭借价格来判断是否应该买房。如果你现在对房子的需求非常急迫—女朋友的父母非让你买套房才允许你们结婚,一居室已经容纳不下一家三口,而且你具备买房的资格,财力能够支持房贷,在这些前提下,用50万元付首付,现在的时机不算太坏。中国指数研究院对2012年一季度主要城市房产交易的调查显示,2011年8月以来,房价连续第7个月处于下跌状态。

  不过你也要注意,房价的区域化差异非常大,北京、上海等一线房价比去年大幅下跌,但大连、贵阳和重庆等二线城市,房价比去年还上涨了20%到30%。

  投资

  结合股市较为震荡的背景,保本型的银行理财产品可以作为投资首选,这并不是什么新鲜的做法,但50万元的起点能让你拥有更强的议价能力,一些银行可以为这类客户上浮年化收益率。信托产品也并非遥不可及。特别是房地产信托产品,由于现阶段房地产公司融资需求仍比较旺盛,愿意支付较高的融资成本,因此房地产信托产品也有着不错的回报率。债券利率与银行利率有负相关性,那么降息预期也意味着对债券的利好,因此今年的债市仍是被看好的市场,但由于大部分债券都在银行间交易,因此建议投资债券型基金,而存在杠杆的分级债基也能给你带来更多收益,只是风险也会更大。

  Q10

  我要不要买保险?

  购买保险

  如果你年近30岁,有了家庭和孩子,身上还有10至20年的房贷,除了社会保险外没有其他任何保险产品,那么是时候为自己和家庭添一份保障了。家庭保险需要记住“双十原则”,即家庭保费总支出不超过年收入的10%,保障额度为收入的5至10倍。除此之外,应该先大人、后小孩,先保障、后理财。如果不从事危险工作,遇到意外的几率较小,你可以购买交通意外险或短期意外险。随着家庭责任的增加,要逐渐考虑大病险的保障度。超过30岁,大病险和寿险的保费会大幅上涨。如果你对晚年生活有所担忧,可以购买商业养老保险。40岁以前购买,缴费压力相对较小,资金会产生更多时间价值。

  不购买保险

  对于大部分不相信保险的人来说,投资和追求收益相较于长时间的保险投入来得更实在和重要。以从30岁开始投保为例,假设用一年1.5万元的保费做一年期银行存款,利率为3.5%,那么20年后的单利和本金投入为41.025万元,也就是说,如果50岁前无病无灾,存银行一年期利率比投保收益还要多出11万元。假设进行基金定投,预计收益在8%左右,那么20年后收益率将更高。对于收益敏感型人群来说,保险确实不是理想的投资类产品,保险最重要的功能就是保障,一旦发生意外或伤残,在未必能支援出一大笔现金的情况下,保险的价值才能最大化体现.


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